【導讀】在“送首付”這樣的極端情況下，不少惠州房產中介被裹挾其中，不斷地替買房客墊資。他們這麼做，是在賭開發商能不能快速回款，把佣金返給中介。對他們來說，“賣不出房是一種折磨，賣了房要墊錢也是一種折磨。”
“鉑悅府恢復原來的價格了，之前賣出去的房子，不作數了，要全部收回來。”5月26日，宋楊告訴「市界」。
宋楊是一名資深房產中介，深耕惠州樓市已經十多年。他口中的東方·鉑悅府是位於廣東省惠州市惠陽區淡水鎮的一個樓盤。在過去幾天時間裡，東方·鉑悅府與另一個叫海倫堡·臻悅府的樓盤，因房價優惠過大，在網際網路上刷屏了。
鉑悅府和位於惠州大亞灣澳頭的臻悅府，一個備案價1.5萬每平方米、一個原價1.47萬每平方米，分別以6折、4.8折的“白菜價”，吸引了幾百號人排隊刷卡買房，用一位搶房者的話說，“買到就是賺到”。
然而，一些老業主卻高興不起來，“一覺醒來發現損失50萬元。”
於是，在鉑悅府的售樓處，魔幻的一幕發生了：一邊是老業主不滿降價，一邊是新業主排隊刷卡。很快，事情迎來反轉，開頭的那一幕發生了：鉑悅府專案的優惠折扣不僅“被喊停了”，賣出去的幾百套房子也要退給開發商。
至於臻悅府專案，惠州大亞灣相關部門公開回應稱，網傳折扣低至5折系誤讀，臻悅府樓盤部分樓棟，確因交付標準從精裝修調整至毛坯，備案價格相應做了一些向下調整。不僅如此，惠州市惠陽區住建局，還印發了《關於整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》。
其中提到了一點，“嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、釋出虛假違法房地產廣告、捏造散佈不實資訊等違規銷售行為。”剛剛有點起色的惠州樓市，又會被打回原形嗎?
01、“低首付、零首付、送首付”
當看到鉑悅府和臻悅府降價一事在各大社交平臺瘋狂傳播時，宋楊內心波瀾不驚，“可能外人看來很驚訝，我們覺得並不稀奇。”他之所以說出這番話，只因為在過去的兩年時間裡，他眼睜睜地看著惠州房價，從2021年的高點一路下跌至今。
“剛開始是打9折，持續半年左右頂不住了，就改為8折。然後8折不到半年，就開始7折了。7折後來也沒撐住，有的樓盤直接6折了。”宋楊向「市界」表示，惠州大亞灣的“泰豐牧馬湖”樓盤，從巔峰時期的2萬元每平方米，跌到今年5月的1.3萬元每平方米。
臨深一線(指惠州臨近深圳的大亞灣西區坪山河西部片區)的冠華園，每平方米價格也從以前的2萬多元，跌到現在的1.2萬多元，跌幅達36.7%;惠陽區的中洲河谷花園，從今年年初的1.1萬元每平方米，降到現在的7000元每平方米，降了將近40%。惠州的海景房，更從五六年前的1.2萬元每平方米，降到現在的6000-7000元。
“這兩年，不同區域的基本面，雖然有所不同，但房價都下跌了。大亞灣、惠州海景房等降價尤為厲害，惠城、仲愷等地區的房價也在降，但勢頭沒有那麼兇猛。不過，整體看來，惠州這兩年房價跌了至少30%。”惠州資深地產人王力告訴「市界」。
樓盤實施降價的主體，是惠州的開發商。有的房企是適當降價，他們並不追求大幅降價促銷量，只要維持現金流，活下去就行。“這類房企不太差錢，市場降我就降。”某大型房企惠州區域負責人王江，將自家公司歸為這類房企之列。
一些遊走於生死邊緣的房企，選擇降價的幅度則有點猛。“他們降價的原則是：什麼樣的價格，能賣出去就什麼樣的價格。無論是8折、7折、6折都沒所謂，反正只求現金流。”王江告訴「市界」。
捲起來的開發商，就這樣一個比一個降得狠。降價手段大同小異：除了直接打折降價，開發商們還送家電、送裝修、送維修基金等。甚至於，為了將房子賣出去，他們還開啟“低首付、零首付、送首付”的操作。低首付和零首付好理解，那什麼是“送首付”?
以一套200萬元的房子為例，如果以二成的首付來算，買房客以前需掏出40萬元給開發商。但如今，開發商先拿出35萬元，先期給業主墊付充當首付款。而買房客，將開發商墊付的35萬元，連同自己繳納的5萬元定金，一共40萬元打到開發商的資金監管賬戶。開發商等到銀行貸款下來，再收回墊付的35萬元。
內卷的不僅僅是開發商，還有惠州成千上萬的房產中介。
房產中介也會替買房客墊錢。當一個買房客手裡有很多箇中介時，中介為了搶客戶就會告訴這個買房客，“你也不用出5萬定金了，你出2萬或者3萬，剩下的2萬或者3萬，我替你出了。有的樓盤定金只要3萬，有的中介甚至能夠返回4萬，相當於客戶買房一分錢沒出，還賺了一萬。”宋楊告訴「市界」。
在宋楊看來，降價並不是最可怕的，可以理解成正常的市場行為，最可怕的是送首付之類的操作。他很清楚這類交易風險極大。一是開發商承諾的高佣金(有些樓盤的佣金甚至高達21%)有可能沒法兌現，一是買房客們有可能拿著他們墊的錢跑路。但宋楊說自己確實沒辦法了，“你不墊錢別人墊錢，那你就賣不出去房子。如果掙不到錢，在惠州樓市也沒有立足之地。”
對於送首付的風險隱患，開發商們也心知肚明。王江也認為，送首付、零首付等，是不健康的。銀行之所以設計一定比例的首付，是希望買房客有一定的經濟能力，同時也能避免房地產過分炒作。但零首付的操作使得一些不具備買房實力的人或者純粹空手套白狼的炒房客有可能進入市場。
如果後續房產價格發生波動，或者買房客沒有經濟實力，導致後期按揭貸款還不上，就有可能迎來一波斷供潮，“開發商要承擔階段性連帶責任。包括銀行也會受到損失。”然而，儘管知道其中的風險，但開發商們還是鋌而走險，只因為“惠州的房子不好賣。一些房企資金鍊馬上要斷裂，只能靠各種手段賣房續命。”王江向「市界」感嘆道。
這也使得在惠州，樓市出現了一個奇怪現象：似乎人人都能買得起房子。這個臨近深圳的城市究竟為何至此?
02、“這裡的商品房比人還多”
“來了深圳，就是惠州人。”這句曾經風靡一時的話，表明了惠州在深圳人心中的地位。在過去很長一段時間裡，惠州以毗鄰深圳的先天優勢，成為深圳客的置業首選地。再疊加一系列的政策東風，惠州樓市出現過好多高光時刻。
2016年，惠州大亞灣有可能併入深圳的傳言滿天飛，導致環深樓市異常火爆，大批周邊的房產投資客湧入惠州，促使房價一度漲至1.5萬元每平米。2018年上半年，粵港澳大灣區的風吹到了惠州，開發商們的樓盤只賣給一次性付款的客戶，按揭三成的客戶都買不到房。“推出的新盤，幾乎一掃而光。”王江向「市界」回憶道。
第三個高光時刻是2020年，藉著深圳建市40週年慶、深圳擴容概念的東風，很多樓盤飆升到一萬八九一平，開發商們賺得盆滿缽溢之時，買房客們也是喜笑顏開。
然而，眼看著他宴賓客，眼看著他樓塌了。惠州房價自2021年下半年開始下跌。這其中的邏輯是什麼?
“這裡(惠州)的商品房比人還多。”宋楊向「市界」感嘆道。尤其是在惠州南站新城、大亞灣這兩個片區，放眼望去，就能看到密密麻麻的房子。“三四個樓盤都建在一起，門對門挨在一起，走出這個售樓部，就是另一個售樓部。這種情況下，也很容易形成惡性競爭。”
風險早已暗藏。截至2021年12月底，惠州住宅庫存壓力逐月上升，庫存面積約為2145.7萬㎡，去化週期約22個月。各區縣如惠陽區、惠城區及大亞灣庫存上升尤為明顯。其中，惠陽區庫存量最高，達498萬㎡，其後為惠城區、大亞灣。
一手房和二手房的暗自較量，在2023年初達到了頂峰。這一年2月，惠州二手房限售由3年縮短為1年。在大量炒房客的拋售下，二手房掛牌量大增。這使得惠州3月的待售二手房，一下子從5.3萬套增加至6.8萬套，整整多出1.5萬套。如此多的待售二手房，根本沒有這麼多的買房客。
為何買房客沒那麼多?其一，隨著2022年深圳人口的負增長，在惠州買房的剛需客變少了;其二，深圳原本計劃接入惠州的兩條地鐵——14、16號線雙雙被砍，降低了很多深圳客的預期;其三，“惠州本地剛需人口有限，經濟實力有限，本地購買力並不強。”王力告訴「市界」。
想要將房子賣出去，二手房東們只有降價，透過優惠的價格，吸引人來買房。“很多二手房業主割肉打折下，惠州僅有的一些市場需求，也被吸引到二手房那裡去了。在一些買房客看來，二手房更安全更便宜。這無疑對一手房市場造成了衝擊，使新房原本就居高不下的庫存量又多起來了。”王力解釋道。
惠州本地的一家房地產諮詢公司合縱聯行的統計資料顯示，截至今年5月14日，惠州市新房的庫存量達1727.4萬平方米，去化週期約為34.2個月，其中，臨深熱門片區大亞灣的庫存量最高，為336.3萬平方米。這也就很好解釋了開發商們，為何在一手房市場不僅降價，還開啟“低首付、零首付、送首付”的操作了。
“開發商當年還是太過於樂觀了。”王江向「市界」感嘆道。回首過往，他仍然記得，惠州樓市2019年、2020年，連續拍出幾塊單價地王的火熱，房企投拓人員四處找地的瘋狂。“很多房企都立下目標，要求自己的投拓人員，將惠州每一塊地的來龍去脈搞清楚，然後建立一個檔案庫，隨時準備伺機出手。”
有時候，惠州農村裡看起來穿得挺正式，天天放無人機進行航拍的，其實都是房企的投拓人員，“彼時彼刻，幾乎所有房企都很篤定，惠州會有源源不斷的深圳客入場。”憶起當年事，王江有些恍惚。但很快，他的思緒又回到了當下，“我們也不想送首付，但房企有銷量要求沒辦法，你不送首付就賣不出去。”王江再一次向「市界」解釋道。
而對房產中介們來說，身處這樣的惠州樓市，要想有點立足之地變得日益艱難。“不少房產中介機構已經倒閉關門，很多房產中介也已經轉行。我們是被裹挾著往前走的。”宋楊說。
即便是惠州樓市裡的買房客們，他們的日子也並不好過。
03、為賣房，中介狂給客戶墊付定金
惠州房價持續下降中，一些在高位接盤的買房客一覺醒來發現，自己虧了50萬，比如前些天在網路刷屏的鉑悅府的老業主。難以言說的情緒，在惠州這座城市蔓延，“像鉑悅府這樣不滿降價太多而聚集售樓部的業主，在惠州其實每天都有。”宋楊透露說。
“迷茫，惆悵。”5月26日，郭嘯向「市界」如此形容自己的心態。他在惠州大亞灣有一套房子，是2015年買入的。自2015年至今，這套房子的房價就坐上了過山車：從買入時六七千每平方米的均價，飆升至高峰時期的一萬五每平方米，再跌至如今的八九千每平方米。郭嘯一方面慶幸沒有跌破買時的價格，另一方面他憂心忡忡，“還沒跌完。”
人類的悲歡，有時候是共通的。即便王江所在的房企仍算堅挺，但他已沒了前些年的激情澎湃。他告訴「市界」，惠州的很多地產人士都是如此，“每天都按部就班，該做的事情還是做，能做下去就做下去，做不下去似乎也無所謂。”
作為依靠惠州樓市吃飯的房產中介，宋楊當然不願意惠州房價長期處在不斷倒退的狀態中，然而，“現在普遍的心態是買漲不買跌，都覺得還沒跌到位。所以有些樓盤乾脆一步降到位。”這從鉑悅府上可以佐證。
在被叫停之前，鉑悅府推出了兩個促銷措施。一是底價8折，然後送一成首付;另一個是8.8折，然後再送1.8成的首付，但兩種方案送的首付部分都需要扣13個點的稅費，綜合下來相當於打了7折。“打折促銷第一天賣了接近200套，第二天至少賣了100多套，因為前兩天賣得太火，寫認購書的人手都不夠。”
也有一些開發商像打了雞血一樣，他們覺得這種促銷效果太好，甚至會連續推行半個月的活動，“送首付或零首付，再打個折的方法下，樓盤的成交速度尤其快。”宋楊告訴「市界」，但這樣一直下去是要吃虧的，所以開發商會停一停，看樓市會不會好點。如果沒有迴轉，就繼續推一波。“很多樓盤透過這種手段，回籠了一部分資金。”
就是在“送首付”這樣的極端環境下，被裹挾其中的宋楊不斷地替業主墊資。他這麼做，也是賭開發商會快速回款。每天的生活，過得無比煎熬，“賣不出房是一種折磨，賣了房要墊錢也是一種折磨。”提心吊膽、患得患失，這兩個成語用來形容宋楊，再貼切不過了。
“擔心錢拿不回來，擔心客戶跑路了。萬一錢拿不回來，那就要訴諸法律手段，但打官司太耗費時間和精力了。”走上法律訴訟之路，其實也很難，“開發商也不能明目張膽地去起訴，送首付這種本身就是不符合法律。”宋楊痛苦地向「市界」訴說著。
實際上，宋楊的擔心不是沒有應驗。“我現在還有100多萬元沒有收回來。有客戶拿著我墊的錢加上開發商的首付錢，跑到外地去了，找不到人。”宋楊說。不僅如此，惠州一些潛在買房客，現在也被培養得“有脾氣”了，“你送完首付還不行，其他樓盤還送家電、車位，你不送他跟你磨半天，不送他就不買了。”
宋楊很擔心惠州會成為下一個燕郊。環京燕郊自2017年以來至今，不少樓盤從最高點3.5萬元/平米，跌至1.5萬/平，縮水超6成。
宋楊表示，惠州和燕郊一樣，長期來看都缺乏支撐房價的人口和產業動力，“雖然和東莞一樣挨著深圳，但惠州沒有東莞那麼強，它的產業佈局和就業機會等，都不足以支撐過高房價。”
針對樓市亂象，惠州政府也有所行動。面對降價一事，惠州大亞灣房管局回應稱，房企降價屬於市場行為，其規定是不能高於備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網籤。
不過，對於“送首付”等現象，5月22日，惠州市惠陽區住建局在一則通知明確提出，“嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、釋出虛假違法房地產廣告、捏造散佈不實資訊等違規銷售行為。”
惠州政府釋出的這個通知，對惠州樓市亂象的震懾效果如何，還有待進一步觀察。對宋楊來說，這算是個好訊息。對於自己接下來怎麼打算，他告訴「市界」，“走一步看一步，希望早日收回我的100萬!”
(文中宋楊、王江、郭嘯、王力為化名。)
