年內14城推“一人購房全家幫”，多重風險要警惕

來源：臺海網 釋出時間：2022-07-06 14:10

　　導讀：5日晚間，唐山市住房公積金管理中心宣佈推出“一人購房全家幫”政策。據不完全統計，唐山已是年內第14個推出類似政策的城市。

　　近期，多地調整公積金貸款政策，除提高貸款額度、降低首付比外，唐山、咸寧、池州、泉州、珠海、天津、贛州、滄州、秦皇島、潮州、邵陽、資陽、定西、楚雄等還允許直系親屬提取公積金餘額幫助購房人還貸。7月5日，河北省唐山市住房公積金管理中心購房還貸推出新政——“一人購房全家幫”，此政策不僅適用於住房公積金貸款購房，也同時適用於公積金職工商業貸款購房，新政於7月15日起執行。

　　唐山住房公積金管理中心表示，該政策可以提高住房公積金貸款額度，增強保障性和互助性，同時，喚醒“睡眠資金”，將家庭的“暗補”變為使用住房公積金的“明補”。證券時報·券商中國記者梳理，6月以來，廣東潮州和珠海、湖南邵陽、四川資陽、河北秦皇島等多地出臺的公積金貸款新政中增加了首付提取政策，即支援本人及其直系親屬(配偶、父母、子女)提取公積金用於支付購房首付款或購房款，實行“一人購房全家幫”。

　　業內人士認為，“一人購房全家幫”實際是一種家庭互助式的金融創新，此前多地公積金的提取或貸款都有放鬆，即公積金可以提取出來用於家庭成員的首付，也可以用於償還家庭成員的月供，這體現了公積金全方位的支援，這也使得家庭成員之間的公積金實現了最大化的利用，客觀上有助於啟用購房者的購房需求。

　　中原地產首席市場分析師張大偉此前對媒體表示，本輪出臺類似“一人購房全家幫”政策的城市中，三四線城市佔據主體，這些城市中兩代人都有公積金的群體，對市場來說，這可以啟用一部分需求，尤其是即將退休的人群，這個政策有利於他們提取公積金幫助子女買房。

　　需要注意的是，部分城市政策制定較為精細。其中，池州明確，繳存職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房時，家庭成員(夫妻雙方及父母、子女)公積金賬戶餘額可提取用於支付房款，提取總額和貸款額度之和不得超購房總價的80%。珠海明確，本市繳存職工可提取賬戶餘額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)購房支付首付款;滄州明確，未婚子女新購首套住房和保障性住房的，其父母可以提取自己賬戶的住房公積金支援子女購房。

　　除此之外，唐山市5日晚間新公佈政策還提到還貸能力計算方法：在自身還貸能力不足的情況下，作為公積金繳存職工的子女或父母均可作為共同還款人，參與還貸能力計算。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，唐山新政的出發點在於，有部分職工家庭想貸更多的款，但因為計算中考慮的收入較低，根據貸款公式算出的額度也較低。

　　現在藉助父母的收入提高職工家庭的收入水平或還貸能力，可以爭取更多的貸款額度。“此次唐山政策實際上是提高貸款額度的一種新的表述”，嚴躍進認為，此類貸款額度的增加是基於還款人數量的增加，後續償還公積金貸款的風險很小，或者說違約的風險很小，也是值得提倡的一種做法。

　　多重風險要警惕

　　對需要用全家人公積金來購房的群體而言，巨大的市場風險不容忽視，甚至可能被套牢。

　　一方面，隨著房價的步步高漲，房價進一步上漲的空間已不足。國家統計局資料顯示，1—5月份，商品房銷售面積50738萬平方米，商品房銷售額48337億元，商品房銷售價格高達9500元/平方米，房價依然在高位執行。與此同時，5月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降城市有43個，二手住宅銷售價格環比下降城市有53個。

　　另一方面，隨著城鎮化的快速推進，部分地區的住房需求得到了較大滿足。資料顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2，平均每戶居住面積達到111.18平方米。繆萌向記者表示，這些資料表明住房難題已經得到了較大緩解，部分地區的人們已經不缺住房了，尤其是一些刺激力度大的城市，有購買力的潛在需求短期看未必很大。

　　在這樣的背景下，後市走勢依然叵測。

　　趙秀池表示，從投資角度看，如果房價不漲，就會被套，相對而言，人口淨流出的城市風險更高。如果是自住剛需角度，不存在套牢問題。當然，即使是自住剛需，也存在買在歷史低位，這是可以理解的。

　　目前來看，利好政策疊加的效果，已在部分城市如蘇州、佛山等開始顯現。有機構預測，預計2022年下半年成交有望逐步走出低谷，成交同比降幅預期將持續收窄，但全年成交規模則將呈現高位回落。

　　趙秀池表示，後市有可能在一系列支援合理性購房需求的政策下，緩慢走出低谷。畢竟我國城市化還處於快速發展的中期階段，每年還有大約1400萬人口進城，房地產也是人們生產生活的重要載體。

　　日前，萬科集團董事會主席鬱亮公開表示，短期來看房地產市場已經觸底，市場恢復是個緩慢而溫和的過程。

　　2021年，萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%，不過，其淨利潤只有225億元，同比下降45.7%，可謂腰斬。上述珠海市萬科都會四季的營銷人員表示，近期推出了部分特價房源，房價只有26000元/平方米。

　　事實上，不只是“一人購房全家幫”，包括近期的西瓜、小麥、大蒜、水蜜桃換房事件背後，都存在這一風險。但問題還不止於此。一旦市場風險爆發，後續還可能存在爛尾、質量下滑、資金鍊斷裂等一系列問題，這顯然都值得警惕。