【導讀】近期，房企們為了活下去，可謂是絞盡腦汁，腦洞大開，一計不成又施一計！高舉愛心助農大旗的房企們在小麥、大蒜換房之後，又搞出了西瓜換房的新名堂。讓人驚掉了下巴的同時，也感嘆“高、實在是高”。
繼小麥、大蒜之後，西瓜也可以“換房”了。6月28日，南京的樓盤新城·雲漾濱江，推出了“西瓜換房”活動。據瞭解，這次活動以10元/斤西瓜的價格衝抵房款，活動時間自2022年6月28日至7月15日，最高抵10萬元。開發商在宣傳海報中稱，活動的目的是“愛心助農、瓜分美好”。同日，由弘陽集團與無錫本土房企華晟集團聯合開發的無錫陽山悅陽九璽，推出了水蜜桃抵房款活動，水蜜桃收購單價18.88元/斤，最高可抵188888元。
而就在西瓜、水蜜桃可以充當首付的前一週，河南杞縣和民權縣也有房企推出“大蒜換房”“小麥換房”的活動。農產品紛紛下場當首付，讓人有些匪夷所思。這是湊熱鬧還是真無奈?“噱頭”背後，房產市場又出現哪些變化?值得注意的是，在大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃輪番上陣之後，6月29日，河南濟源的房產市場，出現了支援首付分期的政策。但僅僅一天之後，相關政策就被取消。
為什麼是農產品?
為什麼開發商用農產品“兌換”首付?不少業內人士分析，靈活的價格是這波農產品變首付的關鍵。中國新聞週刊發現，不論是小麥、大蒜，還是西瓜、水蜜桃，在開發商那裡抵扣房款的價格，遠高於當地同類農產品的收購價。以西瓜換房的南京新城·雲漾濱江專案為例，海報顯示，其衝抵首付款的西瓜，收購價是 10元/斤。這個價格遠高於當地西瓜的收購價格。
據瞭解，目前南京各大超市售賣的西瓜，零售均價約2元/斤，而商家從農戶手中收購西瓜的價格更低。推出小麥抵扣首付的建業·河畔洋房專案，位於河南商丘市民權縣。該專案按2元/斤的價格收購小麥，最高可抵16萬元房款。據瞭解，民權縣當地麥子市場價1.5元/斤，與開發商收購價2元/斤相比，也明顯偏低。
不過，在營銷活動被曝光後，這種方式隨即被叫停。有該專案置業顧問表示，多次登上熱搜後，小麥換房的活動6月22日已經停止，專案微信公眾號和影片號已經刪除了相關內容。該專案一位營銷人員告訴中國新聞週刊，“收購的價格高於民權縣當地麥子市場價，中間的差價算是給農民購房的補貼款。”而在5月下旬，位於河南開封市杞縣的建業城專案，推出的“大蒜換房”活動同樣宣稱是“愛心助農”。活動細則顯示，該專案按照5元/斤的價格收購大蒜，在購房時抵扣首付款。
據瞭解，在河南當地農貿批發市場，大蒜的市場價約為1.5元/斤，遠低於開發商收購價。與“小麥換房”推出兩天即被叫停不同，“大蒜換房”持續到6月25日。根據開發商的海報宣傳，5月22日至6月6日期間，“大蒜換房”活動共成交約86萬斤大蒜，成交30套。不過，“大蒜換房”樓盤現場，卻沒有蒜。建業城專案一位工作人員稱，“售樓處現場不收購大蒜，意向客戶在購房時出示大蒜出售憑證，即可進行相應的首付款抵扣。”
開發商圖什麼?
首付抵扣價明顯高於市場收購價，開發商的這波操作究竟圖什麼?以杞縣大蒜為例，3.2萬斤大蒜能抵扣16萬元的首付，在市場上只能賣到4.8萬元，這相當於購房者間接省了11.2萬元。16萬首付的房子，按照當地20%首付的購房政策計算，總房款是80萬。參與“大蒜換房”活動，相當於總房款打了86折。而10元/斤收購西瓜，比當地零售價整整高了5倍;18.88元/斤收購水蜜桃，甚至可以成為全國水蜜桃收購價的“翹楚”。開發商藉機促銷讓利的目的，顯而易見。但如果想打折促銷，為什麼不直接降價?
事實上，穩房價是不少地方一直以來的基調。最近，福建平潭釋出政策稱，到今年年底前，地產企業銷售時的實際銷售價，不得超過備案價上下幅度的15%。在此之前，已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山、張家口等多個城市，針對開發商降價出臺了“限跌令”。而一旦樓盤直接降價，前期以相對高價購買房子的業主，很可能發起維權，要求開發商退差價。此前多地已發生過不少類似事件。此外，啟用本地潛在購買力，也被認為是用農產品充當購房首付的原因之一。
杞縣的大蒜種植面積、產量均居全國第二位，是我國重要的大蒜種植、加工、貯藏和出口基地。目前，杞縣大蒜種植面積達70萬畝。最近大蒜的市場價約為1.5元/斤，不少當地人士稱，目前杞縣大蒜的收購價格，確實不在高位。以最近幾年的情況看，大蒜價格不乏“過山車”式波動。比如，2011年大蒜價格掉到0.4元/斤，有蒜農將大蒜存到了2012年，發現價格漲到4.5-5元/斤。然而到了2013年，大蒜價格再度跌回0.7元/斤。到了2017年年初，大蒜價格達到了近幾年歷史最高的10元/斤。
如果本地以大蒜種植的農戶，確實需要在縣城購房，在大蒜價格處於低位時，以相對低價的大蒜抵扣相對高價的首付，在大蒜“小年”賣出了“大年”的價格，確實是種“心理補償”。僅16天就成交86萬斤大蒜，如果前述開發商公佈的資料屬實，那麼無疑抓住了有購房需求農戶的心理。不少業內人士稱，如果想啟用本地潛在購買力，除了採用或直接、或間接的方式降低首付，還可以分期首付。在這方面，比起用小麥、大蒜做首付的民權縣和杞縣，河南濟源走到了前面。6月29日，濟源釋出的《濟源市促進房地產平穩健康發展若干措施》宣佈，鼓勵房地產企業對首付分期收取，但最長不宜超過一年。但僅僅一天之後，上述政策就被刪除。濟源的首付分期，也成了“一日遊”新政。
分化的市場
南京作為經濟強省江蘇的省會，在新一線城市中排名靠前。新城·雲漾濱江專案用季節性水果西瓜當首付，是否是為了湊熱鬧?如按照10元一斤收購西瓜，想抵扣10萬元購房款，需要1萬斤西瓜。但西瓜作為時令水果，儲存期較短，開發商又該如何運輸、儲存?中國新聞週刊就此致電新城·雲漾濱江專案售樓處，售樓處工作人員表示，活動方案仍在完善，具體細則還在制定中。易居研究院首席分析師嚴躍進認為，西瓜屬於季節性水果，農戶種植的規模即便大，也只可能侷限於個別農戶，其符合條件的農戶數量肯定沒有種植小麥、大蒜的農戶多。
換而言之，此類營銷能夠捕獲多少瓜農來購房，需要打個疑問。“西瓜本身屬於季節性水果，當前也沒有出現西瓜賤賣一說，類似的收購，自然吸引力就小了。”嚴躍進對中國新聞週刊說。南京房天下網站顯示，該樓盤去年均價還超過19000元/平方米，現在已經降至17000元/平方米。有南京中介人員告訴中國新聞週刊，近一年來南京樓市內部分化嚴重，偏遠的郊區板塊回撥明顯。
據瞭解，新城·雲漾濱江專案位於江寧區濱江新城中元路與錦文大道交匯處。“位置在郊區，靠近安徽馬鞍山，價格在整個南京是偏低的。”談到“西瓜換房”的樓盤，上述中介人員表示。同樣在6月，在南京核心區域，出現了兩個“日光碟”——金基望樾府和嘉華嘉璟峰。6月1日，秦淮區熱門板塊的金基望樾府迎來最後一次開盤，加推104套住宅，開盤兩小時所有房源售罄。同日，嘉華嘉璟峰首開推出62套房源，吸引393組買房人報名，綜合中籤率僅15.78%。相比城市內的分化，房產市場城市間的分化更加明顯。
不論是民權縣還是杞縣，近年來幾乎沒有限購政策，首套房的首付比例早已降到20%;商業貸款利率也幾乎一直維持在國家允許範圍內的最低值。即便在這樣的情況下，開發商還是不得不用農產品首付來吸引購房者，可見房產市場的疲弱。以杞縣建業城專案為例，該專案位於杞縣文化廣場西側，共有1000多套房源，目前尚有三百餘套待售。值得一提的是，杞縣建業城專案開盤日期是2020年12月20日，開盤至今已經有一年半時間。除了建業城，杞縣還有幾個2020年開盤的樓盤，至今仍在售賣。
縣城的危與機
有分析指出，農產品紛紛下場換房，都只是營銷手段，噱頭大於實質效果，但各地面臨的嚴峻去庫存挑戰和發展困境卻不容忽視，特別是三四線城市。“短期看政策、中期看土地、長期看人口”，作為地產行業長期流傳的判斷依據，上述規律經常用以評判一個城市的地產市場。近期，上海海事大學李傑偉團隊繪製了六普到七普之間人口流動的走向圖。他們發現，人口不斷流向城市的中心城區。在這場人口流動中，人口流失最嚴重的區域，莫過於中西部的普通縣城。
2010年—2020年縣域人口增長圖。在人口流動大趨勢下，不論是民權縣還是杞縣，都被打上了落寞的色調。比如七普資料顯示，杞縣常住人口為93.21萬人。10年間，杞縣常住人口流失超過2.4萬人。廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉對中國新聞週刊表示，“不少縣城人口流失，與最近20年，國家推進都市圈的建設，做大省會城市，推進國家中心城市建設有關。”
根據中共中央辦公廳、國務院辦公廳最新印發的《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，將縣城分為大城市周邊縣城(加快發展)、專業功能縣城(積極培育)、農產品主產區縣城(合理發展)、重點生態功能區縣城(有序發展)、人口流失縣城(引導轉型發展)。而一旦被劃定為人口流失縣，整個縣城的發展都要受到限制。吸引人口，對普通縣城而言，越來越重要。
在不少專業人士看來，如何把握好農業轉移人口，成為未來普通縣城發展的關鍵所在。“我們調研發現，中西部不少地區，農業轉移人口對地級市的購房訴求在減弱，因為農業生產區域距縣城比較近，但距離地級市較遠，這些人口的生產和生活，與地級市相融在一起的成本太高。對不少普通縣城而言，吸引本地農業轉移人口，是值得把握的機遇。”李宇嘉告訴中國新聞週刊。
在李宇嘉看來，農業轉移人口日漸成為縣城的購房主力。從這個層面分析，大蒜、小麥換房，也順應了這一趨勢。“小麥屬於農業大省的重要生產物資，相關農戶的種植規模大，藉此做一波‘小麥換房’的營銷活動，比較符合當地農戶的收入情況和購房需求。”嚴躍進說。不過他認為，儘管縣域城鎮化是大方向，需要發力，但絕不能簡單地房地產化，“可以在交通、商業、產業等方面發力，進而增強縣城吸引人口的綜合實力”。
