恒大詳細澄清“從未盈利”，前員工：“2016年利潤薄到幾乎沒有”

來源：藏書館讀書會 釋出時間：2024-01-12 11:02

　　導讀：1個多月前，也就是2023年的12月1日，香港會計研究機構GMT Research釋出了一份關於恒大的報告《NEWSLETTER: EVERGRANDE (3333 HK)Never profitable》(恒大從未盈利)。中國恒大在報告發布當天就稱這份公告“無事實依據”。一個多月後，2024年1月10日，恒大釋出詳細的澄清公告。

　　沽空的依據

　　GMT Research作為沽空機構，其撰寫的關於恒大的報告多數來自於公開資料，核心內容並不晦澀。其沽空恒大的立腳點是恒大於2023年7月17日補發的2021年年報。

　　《鳳凰WEEKLY地產》此前曾報道，在恒大的2021年年報裡，恒大自我揭發了其財務造假的行為。對物業銷售收入的確認方式進行了重大調整。按照恒大的會計處理變更的說法，2021年前，恒大把簽訂房屋銷售合同當作確認收入的節點，2021年之後，恒大汽車把這個節點推後到了專案竣工或者業主入住。按照行業的平均水平，這兩個節點可以相差2年。

　　而根據國稅發2009年31號文第六條，正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》才是確認收入的節點，恒大此前的做法是明顯違規的。

　　經過調整後，從2021年度到2022年度，恒大兩年的淨虧損達到約8120億元。

　　GMT Research認為，恒大會計政策的這一變化應予以追溯應用，並對以前期間的財務狀況進行重述，以觀察其隨時間的影響。“然而，恒大聲稱由於大量員工離開了集團，它無法這樣做。因此，該公司僅從2021年開始實施這些變化，調整了當年的期初餘額。”

　　“這導致了先前記錄的6640億元人民幣的收入和1020億元人民幣的淨利潤發生逆轉，這相當於恒大集團自2004年(有財務資訊的最早年份)以來總收入的27%，以及累計淨利潤的38%。”GMT Research在報告中稱。

　　GMT Research在報告裡除了重新記錄恒大的財務造假行為，還增加了恒大與其他兩家地產商的類比：已爆雷的千億房企奧園和同等規模的碧桂園。

　　“其他中國房地產開發商近年來也遭受了鉅額虧損。然而，沒有一次達到類似的規模。截至2020年底，恒大在過去兩年半里的總虧損已達到其淨資產的272%。中國奧園的損失僅次於恒大，相當於淨資產的86%。”

　　根據GMT Research統計的圖表，中國地產商淨虧損佔淨資產比例最高的TOP10，分別是恒大、奧園、花樣年、禹州、建業、融創、榮盛、佳兆業、遠洋、富力。除了恒大超過了100%，其他均在100%以下。

　　與碧桂園類比，GMT Research質疑的是恒大可能在隱藏負債。“截至2020年底，碧桂園報告的合同負債相當於在建房地產總額的61%，而恒大僅為15%;2010年，這兩個數字都在50%左右。然而，在收入確認變更後的重述中，恒大的合同負債在2021年初躍升至57%，與碧桂園相似。”

　　恒大否認沽空報告

　　恒大在最新的澄清公告裡認為“報告無實際依據”。恒大對這個結論有5點闡述。

　　恒大的第一個闡述是，其改變2021年收入確認方式的原因是“本公司在遭遇流動性危機，以及大量人員流失後的大背景下而做出的決定”。第二個理由是：“過去年度的財務報表均透過羅兵鹹永道的審計，獲得標準無保留意見。即使在其離任信中，也沒有對本公司過去年度的收入確認提出質疑。”

　　前兩個闡述更多的是流程操作上的問題，與真實的財務資料關係不大。

　　恒大的第三個闡述非常簡單，幾乎沒有內容：“該報告的資料和結論缺乏直接相關性。”

　　第四點，恒大認為“毛利低”和“利潤不存在”不是一回事。“該報告認為本公司毛利低就懷疑利潤不存在。事實上2021年開始利潤下降除了遭遇行業困境導致的售價下降外，也和本公司的銷售低毛利的物業比例有關。單純的以毛利低就懷疑利潤不存在缺乏相關性。”

　　恒大還認為公司的虧損嚴重和本公司的規模及資產質量相關，不能因為“虧損大”就推測公司“從來沒有利潤”。恒大認為，該報告沒有給出實質性證據。

　　事實上，GMT Research確實在報告核心觀點和標題上用詞不夠謹慎，其正文中寫到了恒大“在過去兩年半的時間裡，毛利潤僅為160億元人民幣”。“從未盈利”更偏向一種推測。

　　恒大稱：“董事沒有獲取足夠有效的資訊去採取進一步行動。董事將持續關注來自各方的資訊，並在有需要時採取適當的進一步行動或措施。本公司保留對該機構採取法律行動的權利。”

　　早有崩塌之相

　　恒大是何時跌倒的?外界普遍認為起點是2020年9月的那封求救信。恒大在求救信中懇請支援重大資產重組，稱恒大1400餘億待償還，現金流斷裂在即，如果引發交叉違約，將會產生金融系統性風險。

　　恒大的財務危機發生的時間很有可能比外界認為的要早。

　　一名曾接觸過恒大核心經營資料的前恒大員工對《鳳凰WEEKLY地產》回憶：“2016年的那年，公司利潤很薄，薄到幾乎沒有了，報表對外是176.2億元的淨利潤，其實根本沒那麼多。那一年，大部分員工的年終獎只發了不到一個月的薪水，有些基層物業崗位，過年只發了300元。”

　　他透露2016年利潤接近0的主要原因是：“投資專案上馬倉促，很多成本蓋不住，營銷回款也一般。”

　　也就是從那之後，恒大開始大範圍地打折促銷。

　　2018年，恒大宣佈從2月1日到2月28日，全國恒大所有的樓盤均價集體8.8折優惠促銷。當時有媒體報道“恒大在銀行的授信幾乎用完，有些信託的額度也用完，需要快速回款才能保證現金流”。

　　不過，當時外界更多的注意力在整體的房地產形勢不佳上。而且，隨著恒大汽車的橫空出世，“買買買!合合合!大大大!圈圈圈!好好好”成為恒大的標籤，恒大地產每年幾度的打折促銷，很快就被習以為常。

　　GMT Research在報告的最後說道：“在某種程度上，恒大的主要目的似乎變成了籌集資金，為其不斷膨脹的資產負債表提供資金，並讓狂歡繼續下去。雖然按正確的標準衡量，房地產業務可能沒有盈利，但恒大找到新融資來源的能力卻非常出色，包括理財產品、保險基金、新企業(瓶裝水、醫療保健、電動汽車等)，以及承諾在境內上市的1300億元人民幣戰略投資者。”