樓市傳重磅利好！取消核心城市限購政策、推動融資協調機制落地？

來源：素色楓燁 釋出時間：2024-03-27 10:02

　　【導讀】金融界3月25日訊息 樓市傳來重磅利好訊息!在上週五高層重磅會議將目光投向房地產，定調“最佳化地產政策”後，週一便有重大傳聞刷屏!有市場傳聞稱，不久就會有地產相關檔案出臺，會全面聚焦兩個方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推動融資協調機制落地。

　　在傳聞的利好刺激下，房地產板塊逆勢爆發，在一片綠色之中成為今天A股為數不多的亮點。其中，京投發展漲停，華髮股份、濱江集團等漲幅超過5%。保利發展、招商蛇口、中交地產、新城控股等也有出色表現。

　　據媒體報道稱此次市場傳聞中的“一線城市非核心區域的限購政策”有可能取消，但目前可能還處於研究階段，而融資協調機制正在落地。

　　國常會強調“最佳化地產政策”

　　3月22日，國務院常務會議召開，聽取關於最佳化房地產政策促進房地產市場平穩健康發展有關情況的彙報。要進一步最佳化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支援政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。

　　對於本次國常會繼續強調房地產重要性的原因，多位分析人士表示，穩樓市對於穩定宏觀經濟至關重要。去年四季度以來，包括一線城市在內的熱點城市紛紛鬆綁限購、降低貸款首付比例和利率、降低普通住房標準。春節後，LPR又降低25個基點，也是歷史上的最大降幅。但目前來看，已實施的紓困政策效應不足，市場預期未見明顯好轉。

　　銀河證券在研報中指出，本次會議釋放了房地產支援政策有望進一步加碼的訊號。一方面，會議強調要進一步最佳化相關政策，這意味著後續房地產政策有望進一步寬鬆，各地將能因地制宜對房地產政策作進一步調整;另一方面，會議強調要系統謀劃相關支援政策，這意味著後續要強化政策統籌，確保政策形成合力以促使政策顯效。

　　樓市未見明顯好轉

　　統計局資料顯示，1—2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。2月末，商品房待售面積75969萬平方米，同比增長15.9%。其中，住宅待售面積增長23.8%。

　　此外，龍頭房企2月銷售繼續下降，情況不容樂觀。據克而瑞最新統計，TOP100房企2024年2月單月操盤金額為1858.6億元，環比降低20.9%，同比降低60%，單月業績規模繼續創近年新低。

　　據最新發布的2月全口徑銷額榜單顯示，保利、萬科、華潤分別位列榜單前三名，其中保利及萬科全口徑銷額突破140億。招商蛇口、中海地產突破85億，分別位列第四、第五位。除資料缺失房企外，TOP20房企有超7成全口徑銷額環比下降，降幅在8%-43%之間;全部房企同比下降，且降幅均近超4成。

　　銷售資料不佳，回款速度變慢等不利因素更是讓龍頭房企資金鍊緊繃，一時間曾經的優等生萬科成為房企中焦點。

　　據Wind資料統計，萬科2024年年內即將到期的債券規模達262.93億元，另有供應鏈ABS產品94.07億元到期，合計規模達到357億元。

　　另據萬科2023年中報，萬科的在手現金有1036.8億元，有息負債規模達3213.58億元，其中一年內到期的有息負債457億元，佔比14.2%，短期債務佔比較低，但應付債券規模達到762.2億元。

　　對於萬科目前債務滾續的難點，天風證券在3月10日釋出的一則關於地產債的研究報告中指出，2023年，萬科實現了全口徑銷售額3761.2億元，規模較高，但考慮到當前房地產行業的大背景，銷售能夠騰挪的用於淨償還債券的資金規模有限。即使不拿地，專案建設支出放緩，但債務滾續仍需要資金支出，其債券償付具有較強的剛性。

　　在不考慮增量債務融資的情況下，銷售回款對於專案建設應該能起到較強的閉環支撐，但債務融資偏弱後，需要銷售回款來淨償還。而持續縮表，非常考驗企業資產的流動性和質量。

　　隨後， 關於萬科大股東股權轉讓和12家銀行為其籌資800億等小作文流出，但是包括銀行等各方態度目前尚不明朗。有接近銀行人士稱，“有聽說相關資訊，但目前銀行方面態度保守，但出於其他因素考慮，估計最後也有一點成功的可能性。”另一接近上述銀行的人士則表示“未定”。

　　房地產融資協調機制

　　事實上，與傳聞中的“放開一線城市非核心區域的限購政策”相比，房地產融資協調機制將在銜枚疾進。

　　2月份以來，已經有四川、重慶、雲南、廣東、內蒙古、天津、山西、湖北、河南、貴州、新疆、海南等12大省級行政區和寧波監管局、廈門監管局等14個地方監管局就房地產專案白名單後的地產融資召開會議並部署工作，介紹最新進展。 其中，新疆、湖北還先後兩次發文介紹白名單工作進展。

　　具體來看，今年3月份以來，累計有河南、新疆、貴州、廈門、海南、湖北6地監管局發文介紹最新工作進展。

　　3月11日，海南建管局介紹，自1月份城市房地產融資協調機制工作部署以來，海南省各市縣和相關商業銀行緊鑼密鼓抓好落實，工作取得良好開局。截至目前，全省18個市縣已建立城市房地產融資協調機制;已推送第一批“白名單”專案31個，其中民營和混合所有制房地產企業開發的專案16個。

　　今日上午，國家金融監督管理總局湖北監管局發文，通報全省城市房地產融資工作進展情況。截至目前，全省17個市州均成立了城市房地產融資協調機制，共申報專案403個，總融資需求1349億元;42個專案獲得新增銀行融資66.49億元。

　　湖北還提出，商業銀行要夯實融資信用基礎，完善制度機制，加大信貸支援力度，不能擅自提高貸款標準。對進入第一批“白名單”的專案，要“應貸盡貸”“快審快貸”，提高融資落地率。對暫時存在問題但解決後可以申請融資的專案，監管部門和銀行機構要配合各城市協調機制逐一推動解決問題，納入後續批次名單。

　　至於傳聞中的放開限購等措施以及樓市未來的發展方向，先讓子彈飛一會兒!

　　來源：騰訊