官方定調，不要再誤判明年樓市，無房家庭留意“三個點”

來源：本站編輯 釋出時間：2021-12-31 09:10

　　【導讀】整個2021年的樓市可謂是在上半年出現了瘋狂搶房，上海，杭州，合肥，北京等城市成交量屢創新高，杭州最為誇張，出現10萬人搶房跡象，讓眾多人誤以為市場將要回到“春天”，越來越多人加入到搶房行列當中。

　　到下半年一切的問題都爆發出來了，根據國家統計局公開的資料顯示，傳統銷售旺季金九銀十“失敗”。9月成交單價為9757元每平米，迎來了近77個月新房價格首次出現下滑。10月新房成交單價9749元每平米，房價回落到2019~2020年的水平。11月全國70箇中大型城市，新房價格回落的城市有61個，二手房價格回落的城市有67個，迎來了史上最大規模回落，樓市從過去的“普漲”變成了如今的“普跌”。

　　不少業內人士都說2021年的樓市如同放大版的2018年樓市，限購、限貸、限售、限價、上調房貸利率、延長放款時間等眾多政策，使得樓市出現了大幅度的降溫，眾多業主在售樓中心維權，原本欣欣向榮的金九銀十迎來了“死氣沉沉”的局面，眾多房地產企業也面臨著資金週轉困難的狀況。2018年樓市確實是低迷了一段時間，所有出臺政策的目的都是以降溫為主，等市場的溫度降到相對合理的範圍開始，逐步放寬政策，樓市又呈現出升溫的狀態，2019年深圳房價就有上漲的苗頭了，2020年受到特殊事情的影響下貨幣政策寬鬆，房價迎來了新一輪爆發。

　　2021年截止到12月初，樓市調控次數已經達到了586次，月盈則虧，水滿則溢，歷史總是驚人的相似的，但並不會重複的發生，請不要再誤判樓市了。

　　政策調整，官方定調，央行在第三季度會議中提到：針對樓市調控應從健康平穩與維護老百姓的切身利益出發，當前房企由於負債融資等難題頻頻爆發，各大中小型城市紛紛出臺約束降價，安排的意思是繼續穩定樓市的發展將起到立竿見影的效果。

　　1、對市場進行全方面管控，所有政策都建立在長效機制。

　　三道紅線，針對房地產企業剔除預收款後淨資產負債大於70%;負債率大於100%現金短債比小於一倍。踩一條紅線有息，負債總額上漲不能超過10%;踩兩條紅線有息，負債總額上漲不能超過5%;踩三道紅線有息，負債總額不能上漲;即便沒有踩紅線的企業有息負債總額上漲不能超過15%，要求房地產企業在2023年6月份前回歸到規定的範圍內。

　　兩道紅線，針對銀行業，2021年1月1日，央行和銀保監聯合釋出《關於建立銀行業金融機構集中貸款管理制度的通知》限制了房地產企業以及個人貸款上限比例。特別是對於違規資金流入房地產進行重點打擊。

　　3+2條政策壓迫，再加上22城集中供地、限購、限貸、限價、提高房貸利率，二手房參考指導價、延期放款，無論是一手房還是二手房，都呈現出弱勢的狀態。更關鍵的是這些政策都出臺了，少則半年多則一年時間了，都並沒有像2018年一樣開始放鬆政策。其中二手房參考價最讓人津津樂道，深圳最新出臺的此政策剛出臺的時候，業主們都覺得只在這鬧著玩似的，難道這樣就會對市場形成衝擊，市面上1,000萬的房產銀行評估700萬，但是家裡面有一幅畫需要繫結一起銷售，價值300萬，總共要價1,000萬，沒毛病呢。

　　想象是這麼美好的，現實是那麼殘酷，4月1號二手房參考指導價與銀行全方面對接後，價值1,000萬的房產銀行評估價約為700萬放款70%，放款資金就是490萬，剩餘510萬全部都需要首付支付，在這種大環境下誰還購買二手房呢?深圳樓市作為全國風向指標，跟隨後的東莞、廣州、上海、杭州、成都、合肥、西安。等多個城市都出臺了二手房參考指導價，都對市場起到了一定的降溫作用。

　　2、房地產企業深陷債務囹圄

　　過去房地產企業根本不會缺資金使用，一切問題都很好地被掩蓋過去，隨著政策發力，房地產企業也感覺到壓力變得越來越大，房地產企業再也不能像過去一樣，透過高週轉高負債率模式繼續運營，盲目擴張。現在面臨的問題是，一還款資金壓力，二銷售回款資金壓力。根據資料統計全國百強房地產企業中，超過70%的房企，負債問題不達標，例如近日頻頻登上熱搜的恒大地產。 會議的資料顯示截止到12月初，國內已經有400家房地產企業宣佈破產，其他房地產企業也應該引以為戒。

　　3、房地產企業出現內卷，最後引起“限跌令”的出臺。

　　房地產企業為了回籠資金，紛紛出現“內卷”，降價5%、10%、20%甚至部分房地產企業降價30%，為了就是能吸引更多的購房者來買房，還用資金。大幅度的降價必然會引起市場的預期不穩，於是有23個城市都出臺了“限跌令”，觀看各城市的政策降價基本上都控制在5%~15%。現在的城市有地級市，省會以及直轄市，從原本的三四線城市逐步蔓延到新一線城市。

　　限制房價上漲，房價未必不會上漲，限制房價下跌，房價未必不會下跌。房地產企業為了回籠資金想出來的辦法完美地逃開了政策，比如匯通政策是在備案價的基礎上上漲或者下降10%的，為了能夠吸引購房者買房，開發商在原本備案價的基礎上打了9折，於是就選擇贈送停車位、贈送精裝修、贈送物業管理費、贈送傢俬電器、返還首付款等方式，讓眾多人群享受到優惠的福利。據行業內人員宣稱，原本售價1.5萬元的房產降價到1.35萬元每平米後，贈送的精裝修價值1500元每平米，折算下來單價約為1.2萬元每平米。

　　中科院預測，明年一二線城市樓市將會迎來回暖，在第1季度經歷觸底後，相關指數將會逐步地轉正，明年全年商品房平均價格增長在-3%~3%;房產銷售面積增長-1%~-5%;房地產開發投資增速在2%~5%，2020年樓市將會呈現降溫，然後拉高最後逐步呈現平穩。

　　無房家庭留意“三個點”

　　首先，買房要做好長期持有的準備，隨著樓市大調控的背景下，市場將會進入到平穩狀態，市面上無論是新房還是二手房，都進入到買方市場，所以房產在短期內並不好出手。其次，存款雖穩定，但存在通脹的風險，最近這兩年受到特殊情況的影響，全球通脹出現大幅度上升，據相關資料統計，今年通脹率已經飆升到了4.8%，如果有另外投資的基礎上，儘可能的放在別的投資方向，起碼能達到通脹的80%以上。

　　最後，買房一定要三思而後行，最近不少的地方都出現了不同程度的降價，有部分業主買了房，在短短的幾個月時間內，房價就出現了不同程度的回落，比如武漢某樓盤原售價1.7萬元每平米，現售價1.2萬元每平米;成都某樓盤售價2.6萬元每平米，工程內轉房1.8萬元每平米;瀋陽某樓盤原售價1.7萬元每平米，現售價1.1萬元每平米，一定要看清楚情況再考慮下週買房，畢竟漲錢不容易啊!

　　記住一句話，不要盲目地跟風購買房子，確定自己是不是需要房子居住，如果在短時間內不需要房子居住，可以留置市場的變化再作出改變，如果在短時間內需要房子居住，建議可以看看二手房砍價空間更大，安全性更高。